อสังหาฯ ปีวัว ต้นร้าย ปลายดี

ผ่านพ้นไปอีกปีแล้วสำหรับช่วงวันเวลาที่แสนเหน็ดเหนื่อย ของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์

ที่ต้องฟันฝ่าวิกฤติทั้งในและนอกประเทศ แต่ทุกอย่างก็ผ่านพ้นไปได้ด้วยดี แม้อาจจะไม่สวยงามนัก แต่ก็ไม่ได้เลวร้ายไปกว่าที่หลายฝ่ายคาดคิด เพราะถึงสิ้นปีนี้ประเมินว่าจำนวนโครงการที่เปิดใหม่จะมีประมาณ 82,000 ยูนิต เพิ่มขึ้นจากปีที่ผ่านมาที่มี 71,000 ยูนิต ขณะที่มูลค่าตลาดสินเชื่อก็อยู่ในอัตรา 3 แสนล้านบาท ใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมาเช่นกัน



++พิษการเมืองถล่มอสังหาฯ
ปฏิเสธไม่ได้ว่าปัญหาด้านการเมืองเป็นปัจจัยส่งผลกระทบสำคัญต่อภาคธุรกิจโดยรวม ยิ่งธุรกิจอสังหาฯ แล้วนับเป็นปัญหาหลักที่ทำให้เกิดการเติบโตหรือหดตัวได้ เพราะส่งผลทั้งในส่วนของผู้ประกอบการและผู้บริโภคทั้งระบบ เปิดศักราชปี 2552 ที่ผ่านมาทำให้ปัญหาการเมืองที่เกิดขึ้นช่วงปลายปี 2551 จากเหตุการณ์กลุ่มผู้ชุมนุมเสื้อเหลืองปิดสนามบินสุวรรณภูมิ ลุกลามต่อเนื่องมาถึงต้นปีนี้ด้วย จนทำให้ดีเวลอปเปอร์ต่างก็ชะลอแผนการลงทุนใหม่ๆ ในปีช่วงไตรมาสแรกลงไปด้วย
ยิ่งพอเข้าสู่เดือนเมษายน ช่วงวันสงกรานต์เหตุการณ์ก็เลวร้ายขึ้นไปอีก เมื่อกลุ่มเสื้อแดงก่อเหตุการณ์จลาจลทั้งในกรุงเทพฯ และพัทยา ส่งผลให้ความเชื่อมั่นโดยรวมของนักลงทุนและผู้บริโภคลดลงไปอย่างหนัก ผู้ประกอบการหลายรายต้องยกเลิกการเปิดตัวโครงการใหม่ นักท่องเที่ยวและชาวต่างชาติที่เป็นลูกค้าหลักของเมืองตากอากาศ ทั้งพัทยา หัวหิน ชะอำ ภูเก็ต และสมุย หายเกลี้ยงไปจากตลาด เหลือเพียงไม่กี่เปอร์เซ็นต์ที่ยังพอมีเข้ามา แต่ก็ไม่มีปริมาณมากเพียงพอที่จะพยุงให้ธุรกิจอสังหาฯ ฟื้นตัวได้

++มาตรการรัฐกระตุ้นตลาด
แม้ว่าจะเผชิญกับปัญหาทั้งภาวะเศรษฐกิจ การเมืองในประเทศ รวมถึงปัญหาจากผลกระทบเศรษฐกิจโลกรุมล้อมเข้ามาในปีนี้ แต่ธุรกิจอสังหาฯ ก็เริ่มที่ฟื้นตัวกลับมาอีกครั้ง ไม่เลวร้ายไปกว่าที่คาดคิดไว้ในช่วงแรก เพราะรัฐบาลมีมาตรการออกมากระตุ้นตลาดมาเป็นระยะๆ อย่างในช่วงไตรมาสแรก มีการต่อมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะ และภาษีหัก ณ ที่จ่าย จากเดิม 3.3% ลงเหลือ 0.11% ไปจนถึงเดือนมีนาคม 2553 และยังมีมาตรการลดหย่อนภาษีเงินได้ 300,000 บาท สำหรับลูกค้าที่ซื้อบ้านและโอนภายในสิ้นปี 2552 ก็จะได้รับสิทธิประโยชน์ดังกล่าวด้วยล้วนเป็นตัวที่พยุงให้ธุรกิจอสังหาฯ ปีนี้ที่ดูเหมือนจะแย่กลับไม่เลวร้ายอย่างที่คิด
ขณะที่ด้านการปล่อยสินเชื่อที่ช่วงครึ่งปีแรกธนาคารพาณิชย์เข้มงวดและระมัดระวังการปล่อยสินเชื่ออย่างมาก เพราะกลัวว่าจะซ้ำรอยวิกฤติปี 2540 ส่งผลให้ช่วงครึ่งปีแรกภาคอสังหาฯ โดยรวมชะลอตัวลงไป รัฐบาลจึงได้ให้นโยบายกับธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) ปล่ายสินเชื่อมากขึ้น จึงได้ขยายเป้าหมายการปล่อยสินเชื่อของธอส. จาก 73,500 ล้านบาท เพิ่มขึ้นเป็น 1 แสนล้านบาท ขณะเดียวกันยังมีโครงการสินเชื่อฟาสต์แทร็กที่ออกมาให้มีการปล่อยสินเชื่อได้เร็วขึ้น
นอกจากนี้รัฐบาลยังออกโครงการไทยเข้มแข็งมา เพื่อหวังกระตุ้นให้เกิดการจ้างงานและเงินหมุนเวียนในระบบมากขึ้น เพราะเป็นการก่อสร้างโครงการขนาดใหญ่ ที่จะมีการใช้วัดสุก่อสร้างแรงงานอีกจำนวนมาก และยังจะเอื้อประโยชน์ต่อภาคธุรกิจอสังหาฯ ตามมาอีกด้วย เพราะโครงการดังกล่าวเป็นเรื่องโครงสร้างพื้นฐาน ที่จะก่อให้เกิดการขยายตัวของที่อยู่อาศัยตามมา โดยเฉพาะกับเส้นทางระบบขนส่งมวลชนต่างๆ

++พ.ย.จดทะเบียนใหม่สูงสุด
แนวโน้มของธุรกิจอสังหาฯ ที่เห็นภาพชัดเจนได้กลับมาเติบโตดีอีกครั้งในปีนี้ คงวัดได้จากตัวเลขของการเปิดโครงการใหม่ ซึ่งพบว่าในเดือนพฤศจิกายน มีอสังหาฯ ที่เปิดใหม่ในเดือนนี้ทั้งสิ้น 9,446 ยูนิต มากที่สุดในรอบ 11 เดือน
ตามข้อมูลของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด และมีมูลค่าการพัฒนาโครงการรวม 21,904 ล้านบาท จากทั้งหมด 22 โครงการ โดยที่มีมากที่สุด ก็คือ อาคารชุด มีจำนวนมากถึง 7,784 ยูนิต สัดส่วน 82.4% รองลงมาคือ บ้านเดี่ยวมีจำนวน 1,099 ยูนิต สัดส่วน 11.6% อันดับ 3 คือทาวน์เฮาส์ มีจำนวน 505 ยูนิต สัดส่วน 5.3% ของจำนวนหน่วยขายที่เปิดขายใหม่ทั้งหมด
ทำเลทองสำคัญที่มีการพัฒนา โดยเฉพาะในส่วนของอาคารชุด ยังคงอยู่ในบริเวณเขตเมืองชั้นใน และชั้นกลาง ที่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า หรือตามแนวรถไฟฟ้า ซึ่งกลายเป็นเทรนด์ใหม่ของการพัฒนาอาคารชุดในวันนี้ ที่ต้องรองรับกับพฤติกรรมผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป และการขยายตัวของระบบขนส่งสาธารณะ
ในส่วนของผู้ประกอบการที่เปิดตัวกันอย่างต่อเนื่อง คงหนีไม่พ้นบริษัทชั้นนำในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ซึ่งเดือนพฤศจิกายนที่ผ่านมามี 8 บริษัท ที่มีโครงการใหม่ออกมา ได้แก่ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น บมจ. ศุภาลัย บมจ. แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ บมจ. แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ บมจ. แสนสิริ บมจ. มั่นคงเคหะการ บมจ. เอเชี่ยน พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน)

++บิ๊กอสังหาฯโกยกำไรอิ่มแปล้
คงต้องยอมรับว่า ในปีนี้ผลประกอบการของดีเวลอปเปอร์ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ระดับบิ๊กๆ ล้วนแต่มีผลกำไรจากการทำธุรกิจเพิ่มขึ้นอย่างมาก ทั้งๆ ที่หลายฝ่ายต่างก็เห็นว่าตลาดอสังหาฯ ไม่ได้ฟื้นตัวเพิ่มขึ้นมากเท่าไรนัก ความเป็นจริงที่ไม่อาจจะปฏิเสธได้ คือ เรื่องของความสามารถของการแข่งขันในเชิงธุรกิจ บริษัทใหญ่ๆ ย่อมได้เปรียบกว่าบริษัทขนาดกลางและเล็ก โดยเฉพาะช่วงครึ่งปีแรกที่สถาบันการเงินต่างมีความระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นอย่างมาก ย่อมส่งผลให้บริษัทใหญ่ที่มีฐานะทางการเงินเข้มแข็งกว่า และยังมีในเรื่องของแบรนด์ที่ผู้บริโภคใช้เป็นเกณฑ์อีกข้อหนึ่งในการเลือกซื้อที่อยู่อาศัย
ปัจจัยต่างๆ เหล่านี้จึงส่งผลให้บิ๊กอสังหาฯ ในตลาดหลักทรัพย์ฯ ทำกำไรกันเป็นกอบเป็นกำ
ข้อมูล ณ สิ้นเดือนกันยายนที่ผ่านมาก็พบว่ามีหลายบริษัทที่มีผลกำไรเติบโตเพิ่มมากขึ้นกว่าปีก่อนหน้า อาทิ บมจ.ศุภาลัย มีกำไรสุทธิ 1,814.9 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 113% บมจ.แสนสิริ มีกำไรสุทธิ 1,008 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 131% บมจ. อารียา พร็อพเพอร์ตี้ มีกำไรสุทธิ 332.3 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 1,303% เป็นต้น
ที่สำคัญในปีนี้เกิดปรากฏการณ์สำคัญ ที่ยักษ์อสังหาฯ อย่างบมจ.พฤกษา ก้าวขึ้นมาเป็นผู้นำตลาดอันดับ 1 หลังจากที่ทำยอดขายถล่มทลายกว่า 23,000 ล้านบาท สูงสุดในประวัติศาสตร์วงการอสังหาฯ เมืองไทย ซึ่งเป็นผลจากปัจจัยดังกล่าวข้างต้น

จากหนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจฉบับที่ 2,492 31 ธ.ค.52 - 2 มกราคม พ.ศ. 25532